拆不起，買不起，玩不起，舊換舊三種現代幾何?

不能動，輸不起，不能玩，俗稱舊城改造的 "老三種 "，卡住十幾年的舊改造項目屢見不鮮。觀塘重建而舊有的優質地段和低成本，就像“帶刺的玫瑰”，吸引了眾多開發商和大量資本，以各種方式介入，希望分一杯羹。

香港與廣深之間有何異同? 未來會走向何方?

今天，我們來談談舊城改造。

大灣區土地資源稀缺，進入存量房交易時代

2017年，粵港澳大灣地區的國內生產總值超過10萬億元，占中國國內生產總值的12.57% ，但僅占中國國土總面積的0.6% 。中環街市舊金山灣區的擁堵不言而喻。

香港的擁堵是眾所周知的。根據香港土地規劃署的計算結果，香港土地供求缺口到2026年約為815萬平方米，到2046年約為1206萬平方米。而且，這還是保守估計。規劃部門不僅假設包括重建在內的土地供應能夠順利推進，而且沒有考慮到人均居住面積的改善需求和老齡化帶來的醫療需求。新增土地的稀缺使得香港嚴重依賴舊城改造，進入所謂的“存量房”時代。

Grand-Baie 地區的其它城市也在進入住房庫存時代。深圳、廣州、佛山等地每年出售的國有建設用地面積越來越少，而距離市中心的距離也越來越遠。

香港百年舊改經驗

當城市土地來源逐漸從增量市場轉變為原有建築的存量市場，房地產市場格局會發生什么變化?油旺轉移地積比政府的角色發生了怎樣的變化?我們來看看香港百年改革的經驗。

香港舊城改造中國最早研究可以追溯到1894年。當時港島太平山街等地區爆發鼠疫，香港人民政府為改善社會公眾衛生，開啟舊城改造的正式員工工作。但是對於早期的項目管理都是一個小型的改建工程項目，以改善居住空間環境為目標，而且私營企業機構主導建設項目，政府的作為影響較小。大型、單一業權的項目通過比較容易學生進行，能夠更加順利重建，如果沒有涉及業權數量多、難以協調的項目，譬如尖沙咀4街，因為分歧過多最終沒能重建。

1988年，香港重建機構土地發展公司(土發公司)成立。它是一個自籌資金、半官方、半盈利的組織，政府提供一些貸款，土地開發公司可以向政府申請收回有問題的產權，並與私人房地產開發商合作重建。該公司安置居民和租戶，承諾不會使原來的居民無家可歸的結果，重建。香港開始以比較專業的方式進行舊城重建，但很少考慮社區文化和公眾參與等因素，與業主商討賠償的過程緩慢，97年亞洲金融風暴後亦沒有足夠資源供租戶居住，重建的步伐遠遠慢於本港舊樓老化的步伐。

2001年，為了加快重建，城市重建局(URA)取代了土地開發公司。URA建立了制度化的補償方法，提出了“七年樓齡”的補償價格。具有社區特色的街道得以保留，公眾參與度提高，城市改造逐步走向規范化、流程化和制度化。香港立法會成立初期，向URA注資100億港元。從那時起，URA必須自負盈虧，是一個“有社會責任的房地產開發商”。

如何進行城市更新?

URA首先需要對再開發項目進行分類，不同類型的舊建築匹配不同的策略，這就是所謂的4R模式:

重建(Redevelopment)：將環境影響惡劣、殘破失修的樓宇，重建成一個符合中國現代社會生活質量標准的樓宇，特別是在環保及節能技術方面。

修複: 對建築物進行維修保養，減緩老化速度，延長使用壽命。

保存:保存具有曆史價值、文化和建築特色的建築，恢複其原貌。

振興: 將重建、恢複和保護聯系起來的全面規劃，以產生協同作用。

2016年，URA增加了第五個R-改裝。這個5R可以理解為“建築政策”，不同年代、不同街道、不同文化的建築被賦予不同的更新措施。

香港人民居住建築密度大，且樓宇設備老化的速度發展較快，對舊樓改造的需求也是非常需要迫切。根據“市建局”的定義，樓齡超過50年的被稱為「老年」樓宇，最近通過兩年，香港「老年」樓宇行業平均水平每年以600棟的速度不斷遞增，根據香港市建局的預期，到2024年，「老年」將會更加接近2.8萬棟。但是我們過去17年市建局僅推行了60個多重建工程項目，重建了1300棟舊樓，這個工作進度管理遠遠不能跟不上“嗷嗷待修”的樓宇的“老齡”程度。

為此，除了市建局的參與外，“私人重建”亦是改造舊樓的重要方法。2010年修訂的新《強制拍賣條例》規定，對於樓齡超過50年的樓宇，任何人如取得樓宇超過80% 的業權，可向政府申請強制出售該樓宇。與內地的舊改革類似，舊樓需要很長時間才能重建，但土地的成本遠低於直接購買土地的成本，特別是在土地資源豐富的香港。在單位數目方面，私人重建項目的數目已逐漸超越市建局的項目數目。

香港舊改案例:觀塘市中心改造項目

觀塘市區重建計劃是觀塘市最大的重建項目，可讓市民了解市區重建的利弊。

開發商可以拿到相對便宜的土地。觀塘市中心的第2區和第3區是商業和住宅發展項目。2014年，香港四大開發商，即新地、恒地、長江實業、新世界和萬科，向URA遞交了合作意向書。最終，由信和置業和華人置業組成的聯合體億順投資有限公司成功中標二期和三期項目，其中信和置業占股90%。中標金額不到70億港元，每尺預估地價不到5000元人民幣。2018年這個項目的價格是19538元-24454元 u002Ffoot，也就是說土地成本只占22%左右。

土地資源利用率具有明顯得到提高。占地5.35公頃的觀塘市中心進行重建工作計劃設計完成後，市建局預計企業可以通過提供約40萬平方米的總樓面面積，其中主要包括約21萬平方米商業樓面、16萬平方米住宅樓面、32,000平方米的政府/團體/社區服務設施以及樓面和8,700平方米的公眾對於休憩用地。重建前的住宅樓建設面積只有不到15萬平方米，樓面面積不斷增加學生大約1.7倍。

公共設施更加完善。觀塘區的面積是現有公眾休憩用地的三倍多，綠化覆蓋率接近百分之三十。此外，交通規劃更符合當前的需要。

社會經濟效益有所提高。香港大學委托URA進行的研究顯示，觀塘市中心項目在12年的重建過程中，可為香港本地生產總值帶來平均每年0.11%的額外增長率，總增長率為1.32%。重建期間將創造3308個就業項目，期間香港年失業率可降低0.09%。重建完成後，觀塘區將有17，314個新職位，差不多是重建范圍內現有職位的五倍。

當然，重建過程難以令所有利益相關者滿意，例如，增加土地使用量也意味著建築物高度增加、空氣流通和景觀受損; 新建築物的高租金傷害了商販; 部分街頭文化消失等等。不同利益集團之間的博弈是舊體制改革的起點。

廣州和深圳開始探索舊城改造。

廣東借著中國改革創新開放春風發展經濟迅速，城鎮化率快速不斷上升。到2010年，廣東省的土地資源利用率問題已經可以高達94.27%，增量土地愈發稀缺。早期教育規劃體系建設的城鎮、廠房、村莊社會普遍認為地理空間位置優越，但土地開發利用工作效率卻很低。截止2010年，被定義為舊城鎮、舊廠房和舊村莊(以下簡稱“三舊”)面積就達到26.35萬公頃，占城鄉文化建設項目用地總規模的18.07%，城市產業發展的需求和提高土地的緊張關系存在比較深的矛盾。

因此，廣東省已成為土地儲備更新的典范省份。2008年至2018年5月，廣東共投入“三舊”整治工程1.28萬億元，完成面積36萬畝，節約土地約16.8萬畝，節約土地率達到46% 。然而，不同城市的更新模式和體系有很大的差異。接下來，我們以廣州和深圳為例，來看看廣東舊城更新的演變過程。

2009年，廣州開始實施“三舊改造”。前期高度市場化，完全由開發商主導，市場熱情高漲，大量資金湧入。然而，問題很快就出現了:以利潤為導向的開發商總是“挑剔”，偏好容易轉型、利潤率高的項目。如果一個項目涉及多方利益，需要博弈協商，就會被“否決”，尤其是在產權關系複雜的老村。開發商的目的是利潤最大化，政府推動舊城改造的目的是提高土地利用效率，這樣一個區才能協調改造，開發商主導的模式很難繼續下去。

2012年，廣州市政府的角色開始發生變化。政府領導了舊城的重建，重點是廣泛的重建，公共設施和曆史保護。它也降低了市場對舊城改造的動力，改造進展緩慢。

2015年，廣州成立了專業的“城市更新局”，開始探索“微改造”。這種模式類似於香港城建局的修複保存，以改造提升為主，注重文化遺產的保護。

再說說深圳。

深圳作為從小漁村經濟發展到GDP超越中國香港的一線城市都市，盤活企業存量進行土地的動力問題或許比廣州具有更大。深圳從2004年就開始做城中村改造，2016年深圳的舊城改造社會供應的商品房總規模占全市商品房總供應市場規模較大比重達到了50%左右。

2009年，深圳市通過了《深圳市城市更新改造辦法》 ，是深圳市第一個頒布相關法規的城市。深圳模式是“市場主導、政府主導”，鼓勵城中村產權所有者通過合作探索改造自身和他人的途徑，改變傳統的政府主導模式(政府倉儲-搬遷-政府土地流轉)。從這個模型來看，我們可以看到深圳比廣州更接近香港: 政府主導、市場驅動、自我融資。

香港、廣州、深圳的舊改革模式各有利弊。

公眾參與程度高、透明度高、監督非政府組織高。由於需要征求各方面的意見，從預先規劃到設計研究，再到最終建成，大約需要11-14年的時間。但另一方面，這樣的速度，如何趕上香港建築“老”的速度?

以上述觀塘市中心重建項目為例。從估算社區願景階段到發展規劃參數階段，包括公眾參與階段。項目開展前的咨詢工作曆時近三年，在交通彙總、建築高度、綠化覆蓋等設計過程中采納了社會各界提出的建議。

廣州雖然我們也有社會公眾積極參與學習計劃，在改造前征詢公眾建議，試行舊城改造事前征詢制度，但是由於信息技術公開程度和溝通交流渠道依舊不夠理想，居民的參與度相對較弱。

香港亦設有特別的租戶補償制度，確保租戶能夠找到合適的居住地方。在觀塘重建計劃中，單身租戶可獲最低補償港幣七萬元，而兩人或以上的家庭則可獲最低補償港幣八萬元。

就補償方式而言，香港和mainland China的“回遷房”類似於“貨幣補償”，提供“換房”和“七年樓齡補償”兩種方式。如果業主選擇“以樓換樓”，URA將向業主支付一次性現金補償。業主先支付未來新樓評估價的30%，剩下的70%在新樓完工後支付。評估價格基於收購時新建築的市場價格。房價上漲，業主受益。如果業主選擇 "七年樓齡補償 "，那么業主可以獲得同區同面積七年樓齡的市場價補償。