房屋及設施設備管理

房屋及設施設備管理是指物業管理企業通過掌握房屋與設施設備的質量狀況和運行狀況，對房屋及設施設備進行日常維修養護或維修施工，以保證房屋及設施設備的安全、正常使用。

1 房屋維修管理

房屋維修管理是指對已建成的房屋進行小修、中修、大修、翻修以及綜合維修和日常維護保養，還包括對房屋完損等級的檢查與評定、不同等級房屋功能的改善更新改造。房屋維修管理的目的主要是為了保持、恢複或提高房屋的安全性，延長房屋的使用壽命，其次是改善或改變房屋的使用功能。經常性及時地對房屋進行維修保養，是物業管理企業重要的基礎性的工作內容之一。

房屋竣工交付使用後，由於受各種因素的影響或作用而逐漸損壞。導致房屋損壞的原因很多，基本上可分為自然損壞和人為損壞兩類。自然損壞，如自然界的風、霜、雨、雪及空氣中有害物質的侵蝕，蟲害(如白蟻等)，菌類(如黴菌)的作用均會造成房屋損壞。自然損壞的速度，除洪水、地震、台風等情況外，一般是緩慢的。人為損壞，如在房屋建造期間由於設計缺陷或施工質量隱患，在房屋使用期間由於違規裝修、改造、搭建及不合理地改變房屋用途或維修保養不善，都會使房屋遭到損壞。在實際中，以上因素往往是相互交叉影響或作用的，從而加劇了房屋損壞的程度和速度。因此，為減緩房屋損耗速度、延長房屋使用年限、維持和恢複房屋原有質量和功能、保障住用安全和正常使用，以達到房屋保值、增值的目的，物業管理企業開展好房屋維修管理工作是十分必要的。

房屋維修管理由於受原有房屋條件、環境的限制，只能在原有房屋基礎上進行，維修設計與施工都只能在一定范圍內進行，其維修活動與新建同類房屋建築施工過程不同，維修技術不僅包括建築工程專業及相關專業的技術，還包括獨特的設計和施工操作技能，如房屋結構部分受損後的加固補強、防水堵漏等，以及隨著時間的推移，房屋的各個部分，如主體結構、外牆、樓地面、設備的零部件等都會有不同程度的損壞，需要根據損壞的程度進行小修、中修或大修。因此，房屋維修管理具有維修的限制性、獨特的技術性和維修量大面廣、零星分散等三個特點。

據此，在房屋維修養護時，應堅持服務至上、區別對待、愛護使用、注意保養、及時維修、安全合理、經濟實用、有償服務等原則;做到真正樹立為業主服務的思想，建立、健全科學合理的房屋維修服務制度，保持房屋正常使用功能和基本完好;應綜合考慮不同建築結構、不同等級標准的房屋，采取不同維修標准，制定合理的維修計劃與方案，嚴格按照國家規范和行業標准，合理使用人力、物力、財力，盡量做到少花錢、多修房、修好房。

1.1 房屋維修管理內容

1.房屋質量管理

房屋質量管理是指定期和不定期對房屋的完損情況進行檢查，評定房屋完損等級，隨時掌握所管房屋的質量狀況和分布，組織對危險房屋的鑒定，並確定解危方法等。

(1)房屋完損等級 房屋完損等級是指對現有房屋的完好或損壞程度劃分等級，即劃分現有房屋的質量等級。目前，房屋完損等級是以國家建設部門1985年制定並頒布的《房屋完損等級評定標准》為依據的，該標准將房屋完損等級分成五類。

1)完好房。完好房是指正規房屋其結構完好，屋面或板縫不漏水，裝修和設備完好、齊全，管道暢通，現狀良好，使用正常，雖有陳舊現象或個別分項有允許值之內的輕微損毀，但不影響居住安全和正常使用，經過小修即可恢複的房屋。

2)基本完好房。基本完好房是指房屋結構基本完好牢固，少量構部件有稍超允許值的輕微損壞，但已穩定，屋面或板縫局部滲漏，裝修和設備有個別零部件有影響使用的破損，但通過維修可以恢複使用功能的房屋。

3)一般損壞房。一般損壞房是指房屋局部結構構件有變形、裂縫、腐蝕或老化，強度不足，屋面或板縫局部漏雨，裝修局部有破損，油漆塗料老化，設備管道不夠暢通，水衛電、照明、管線等器具和零部件有部分老化、損壞和殘缺，需要進行中修或局部大修的更換部件的房屋。

4)嚴重損壞房。嚴重損壞房是指嚴重失修的房屋，部分結構構件有明顯或嚴重傾斜、開裂、變形或強度不足，個別構件已處於危險狀態，屋面或板縫嚴重漏雨，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛電、照明、管線器具和零件殘缺及嚴重毀損，需要局部整修、更新等大修的房屋。

5)危險房。危險房是指房屋承重結構己屬危險構件，主體構件強度嚴重不足，穩定性很差，喪失承載能力，隨時有倒塌的可能，采用局部加固的修理仍不能保證安全的房屋，已喪失維修價值的房屋，因結構嚴重毀損需要拆除、翻修的整幢房屋。

(2)房屋完損等級的評定

1)房屋結構的分類。房屋按常用結構分成下列幾類：

①鋼筋混凝土結構。承重的主要結構是用鋼筋混凝土建造的。

②混合結構。承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。

③磚木結構。承重的主要結構是用磚木建造的。

④其他結構。承重的主要結構是用竹木、磚石、土建造的簡易房屋。

2)房屋完損標准的項目劃分。房屋完損狀況，根據各類房屋的結構、裝修、設備等組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分。

房屋的結構組成部分分為五個分項：基礎、承重構件，非承重牆、屋面和樓地面;房屋的裝修組成部分分為五個分項：門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚和細木裝修;房屋的設備組成部分分為四個分項：水衛、電照、暖氣及特種設備(如消防栓、避雷針、電梯等)。

3)房屋完損等級評定方法

①鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構房屋完損等級評定方法

a.完好房。凡符合下列條件之一者可評為完好房：

第一，結構、裝修、設備部分各項完損程度符合完好標准。

第二，在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合基本完好的標准，其餘符合基本完好以上的標准。

b.基本完好房。凡符合下列條件之一者可評為基本完好房：

第一，結構、裝修、設備部分各項完損程度符合基本完好標准。

第二，在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合一般損壞標准，其餘符合基本完好以上的標准。

第三，結構部分除基礎、承重構件、屋面外，可有一項和裝修或設備部分中的一項符合一般損壞標准，其餘符合基本完好以上標准。

c.損壞房。凡符合下列條件之一者可評為一般損壞房：

第一，結構、裝修、設備部分各項完損程度符合一般損壞的標准。

第二，在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合嚴重損壞以上標准，其餘符合一般損壞以上的標准。

第三，結構部分除基礎、承重構件、屋面外，可有一項和裝修或設備部分中的一項完損程度符合嚴重損壞的標准，其餘符合一般損壞以上的標准。

d.嚴重損壞房。凡符合下列條件之一者可評為嚴重損壞房：

第一，結構、裝修、設備部分各項完損程度符合嚴重損壞標准。

第二，在結構、裝修、設備部分中有少數項目完損程度符合—般損壞標准，其餘符合嚴重損壞的標准。

②其他結構房屋完損等級評定方法

a.結構、裝修、設備部分各項完損程度符合完好標准的，可評為完好房。

b.結構、裝修、設備部分各項完好程度符合基本完好標准，或者有少量項目完好程度符合完好標准的，可評為基本完好房。

c.結構、裝修、設備部分各項完損程度符合一般損壞標准，或者有少量項目完損程度符合基本完好標准的，可評為一般損壞房。

d.結構、裝修、設備部分各項完損程度符合嚴重損壞標准，或者有少量項目完損程度符合一般損壞標准的，可評為嚴重損壞房。

③危險房屋的鑒定與處理。對危險房屋的鑒定與處理，應按照國家建設部1989年頒布的《城市危險房屋管理規定》和《危險房屋鑒定標准》(JGJ125—1999)執行。

(3)房屋完損等級評定的基本方法 房屋完損等級評定的基本做法可分為定期和不定期兩類。

定期評定一般是每隔1～3年(或按各地規定)對所管房屋進行一次全面的逐幢完損等級的評定。不定期評定就是不定期地在某個時間內對房屋進行檢查，評定完損等級。一般在以下幾種情況下進行不定期檢查：第一，根據氣候特征，如雨季、台風、暴風雨、山洪等來臨前，著重對危險房屋、嚴重損壞房和一般損壞房等進行檢查評定完損等級;第二，房屋經過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗收以後，重新評定完損等級;第三，接管新建房屋後，要進行完損等級評定。

(4)房屋完損等級評定的要求

1)在評定出結構、裝修、設備等組成部分的各項完損程度的基礎上，要對整棟房屋的完損情況進行綜合評定。

2)要以實際完損程度為依據評定，不能以年代來代替標准，也不能以原設計標准代替完損等級。

3)要掌握好評定等級的決定因素和標准，即認真對待結構部分的完損程度的評定，這是決定房屋完損等級的主要條件。

4)評定房屋完損等級時，若超過規定允許的下降分項的范圍時，則整幢房屋完損等級可下降一個等級，但不能下降到危險房屋的等級。

5)評定嚴重損壞房屋時，結構、裝修、設備等各分項的完損程度不能下降到危險房屋的標准。

6)在評定房屋完損等級時，對於重要房屋或斷面明顯不足的構件，必要時要經過複核或測試才能確定完損程度。

2.房屋維修計劃管理

物業管理企業應根據物業轄區內房屋完損的實際情況以及各類房屋的建築、設備、設施的保養、維修、更新周期等制訂切實可行的房屋維修計劃，擬訂維修方案;有計劃地組織房屋按年輪修;分配年度維修資金、審核維修方案和工程預決算。

3.房屋維修施工管理

房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質量標准和技術經濟要求，運用科學的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效的、科學的管理。物業管理企業的房屋維修施工工程，可以由自己組織的維修施工隊伍來完成;也可以通過招標，將房屋維修工程承包給專業維修施工隊伍來完成。專業承包的維修施工管理應做好維修工程招標工作、維修工程設計、技術交底工作、維修施工合同管理、施工質量控制管理、維修工程的竣工驗收、價款結算工作管理和維修技術檔案資料管理。自行組織施工的維修施工管理，應編制好施工工程計劃，更新維修技術，控制工程質量、工程進度、工程成本，進行工料消耗、工程質量的檢查鑒定，建立健全房屋的維修檔案，並進行科學管理等。

4.房屋維修質量管理

物業管理企業應根據《城市房屋修繕規定》、《建設工程質量管理條例》及《房屋修繕工程質量檢驗評定標准》等，強化維修工程的質量監督、檢查，驗收與評定，完善維修工程的質量保修制度等。

5.房屋維修資料管理

物業管理企業在制定房屋維修計劃，確定房屋維修、改建等方案，實施房屋維修工程時，不可缺少的重要依據是房屋建築的檔案資料。因此，為了更好地完成房屋維修任務，加強房屋維修管理，對房屋維修過程中產生的檔案資料要做好收集、管理工作。

1.2 房屋維修工程分類

根據房屋的完好或損壞程度，房屋維修工程分為小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程和綜合維修工程。

1.小修工程

小修工程是指為確保房屋正常使用，對房屋使用中的正常的小損小壞進行及時修複，以保持房屋原有完損等級為目的預防性養護工程。這種工程用工少、費用少，綜合平均費用占房屋現時總造價的1%以下，並具有很強的服務性，要求經常持續地進行。

小修工程范圍主要包括：

(1)屋面築漏(補漏)、修補屋面、屋脊等。

(2)鋼、木門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等。

(3)修補樓地面面層，抽換個別楞木等。

(4)修補內外牆、窗台、腰線和抹灰等。

(5)拆砌挖補局部牆體、個別拱圈，拆換個別過梁等。

(6)抽換個別檁條，接換個別木梁、屋架、木柱，修補木樓梯等。

(7)水衛電、暖氣等設備的故障排除及零部件的修換等。

(8)下水管道的疏通，修補明溝、散水、落水管等。

(9)房屋檢查發現的危險構件的臨時加固、維修等。

物業管理企業的房屋小修養護工程項目信息，主要是通過房屋維修管理人員的走訪查房的定期檢查和業主(住戶)的隨時報修這兩個渠道收集取得的。

2.中修工程

中修工程是指房屋少量主體構件已損壞或不符合建築結構的要求，需要牽動或拆換進行局部維修以保持房屋原來的規模和結構的工程。這類工程項目較小而工程量比較多，有周期性，適用於一般損壞房屋，其一次維修費用是該房屋同類結構新建造價的20%以下。經過中修後的房屋70%以上要符合基本完好房或完好房的標准。

中修工程范圍主要包括：

(1)少量結構構件形成危險點的房屋維修。

(2)一般損壞房屋的維修，如整幢房屋的門窗整修，樓地面、樓梯的維修，抹灰修補，油漆保養，設備管線的維修和零配件的更換等。

(3)整幢房屋的公用生活設備的局部更換、改善或改裝、新裝工程以及單項目的維修，如下水道重做，整幢房屋門窗的油漆，整幢房屋圍牆的拆砌等。

3.大修工程

大修工程是指無倒塌或只有局部倒塌危險的房屋，其主體結構和公用生活設備(包括上、下水通風取暖等)的大部分已嚴重損壞，雖不需全面拆除但必須對它們進行牽動、拆換、改裝、新裝，以保證其基本完好或完好的工程。這類工程施工地點集中、項目齊全、具有整體性，適用於嚴重損壞房，其費用是該房屋同類結構新建造價的25%以上。經大修後的房屋，一般都要求達到基本完好房或完好房的標准。

大修工程范圍一般包括：

(1)修複嚴重損壞的房屋主體結構的維修工程。

(2)對整幢房屋的公用生活設備進行管線更換、改善或新裝的工程。

(3)對房屋進行局部改建的工程。

(4)對房屋主體結構進行專項抗震加固的工程。

4.翻修工程

翻修工程是指原來的房屋需要全部拆除，另行設計，重新建造或利用少數主體構件在原地或移動後進行更新改造的工程。這類工程一般投資大、工期長。翻修後的房屋，一般必須達到完好房屋的標准。

翻修工程適用范圍主要包括：

(1)房屋主體結構全部或大部分損壞，有倒塌危險。

(2)因自然災害破壞不能再使用的房屋。

(3)地處陡峭易滑坡地區的房屋或低勢低窪長期積水無法排出地區的房屋。

(4)主體結構、圍護結構簡陋無修繕價值的房屋。

(5)國家基本建設規劃范圍內需要拆遷恢複的房屋。

5.綜合維修工程

綜合維修工程是指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴重損壞而進行有計劃的成片維修和為改變成片(幢)房屋面貌而進行的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應修盡(全項目修理)的工程。綜合維修工程的費用應是該片(幢)房屋同類結構新建造價的20%以上。這類維修工程應根據各地情況、條件，考慮一些特殊要求，如抗震、防災、防風、防火等，在維修中一並解決。預防性維修經過綜合維修後的房屋應達到基本完好房或完好房的標准。

1.3 房屋日常養護

房屋維修日常養護是指物業管理企業對房屋建築的日常保養和護理，以及對出現的輕微損壞現象所采取的必要修複等保養措施和護理過程。房屋養護工作包含的內容有房屋零星損壞日常修理、季節性預防保養以及房屋的正確使用維護管理等工作，這是物業管理企業對業主和使用人最直接、最經常、最持久的服務工作。

1.房屋維修日常養護的類型和內容

房屋維修日常養護可分為小修養護、計劃養護和季節性養護三種類型。

(1)房屋小修養護的內容

1)木門窗維修及少量新作;支頂加固;接換柱腳;木屋架加固;木衍條加固及少量拆換;木隔斷、木樓地楞、木天棚、木樓梯、木欄杆的維修及局部新作;細木裝修的加固及局部拆換;裝配五金等。

2)給水管道的少量拆換;水管的防凍保暖;廢水、排汙管道的保養、維修、疏通及少量拆換;閥門、水嘴、抽水馬桶及其零配件的整修、拆換;臉盆、便器、浴缸、菜池的修補拆換;屋頂壓力水箱的清汙、修理等。

3)瓦屋面清掃補漏及局部換瓦;牆體局部挖補;牆面局部粉刷;平屋面裝修補縫;油氈頂斜溝的修補及局部翻做;屋脊、泛水、簷溝的整修;拆換及新作少量天窗;天棚、椽檔、雨棚、牆裙、踢腳線的修補、刷漿;普通水泥地的修補及局部新作;室外排水管道疏通及少量更換;明溝、散水坡的養護和清理;井蓋、井圈的修配;雨水井的清理;化糞池的清理等。

4)樓地板、隔斷、天棚、牆面維修後的補刷油漆及少量新作;維修後的門窗補刷油漆、裝配玻璃及少量門窗的新做油漆;樓地面、牆面刷塗料等。

5)白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換;鋼門窗整修;白鐵、玻璃鋼簷溝、天溝、斜溝的整修、加固及少量拆換。

6)電線、開關、燈頭的修換;線路故障的排除、維修及少量拆換;配電箱、盤、板的修理、安裝;電表與電分表的拆換及新裝等。

(2)房屋計劃養護的內容 房屋的結構、部件等均有一定的使用期限，超過這一期限，房屋的結構、部件就容易出現問題。因此，對房屋進行有計劃的定期檢修保養，以延長房屋的使用壽命，保證房屋的正常使用，就是房屋的計劃養護。

計劃養護從性質上來看是一種房屋保養工作，它強調要定期對房屋進行檢修保養，才能減少房屋的毛病，更好地為業主和使用人的生產、生活服務，延長房屋的使用壽命。計劃養護任務一般要安排在報修任務不多的淡季。如果報修任務較多，要先保證完成報修任務，然後再安排計劃養護任務。房屋計劃養護是物業管理企業通過平常掌握的檢查資料、或房屋完損等級狀況，從物業管理角度提出來的養護種類。一般樓宇設施的養護、翻新周期見表3-1。

(3)房屋季節性養護的內容

這是指由於季節性氣候原因而對房屋進行的預防保養工作。其內容包括防汛、防台風、防凍、防梅雨、防治白蟻等。季節和氣候的變化會給房屋的使用帶來影響，房屋的季節性預防養護，關系著業主和使用人的居住和使用安全以及房屋設備的完好程度，所以，這種預防養護也是房屋養護中的一個重要方面。房屋養護應注意與房屋建築的結構種類及其外界條件相適應。磚石結構的防潮，木結構的防腐、防潮、防蟻，鋼結構的防鏽等養護，各有各的要求，各有各的方法，必須結合具體情況來進行。

2.房屋維修日常養護的程序

(1)項目收集 日常養護的小修保養項目，主要通過管理人員的走訪查房和住戶的隨時報修兩個渠道來收集。

1)走訪查房是管理人員定期對轄區內住戶進行走訪，並在走訪中查看房屋，主動收集住戶對房屋維修的具體要求，發現住戶尚未提出或忽略掉的房屋險情及公用部位的損壞部位。為了加強管理，提高服務質量，應建立走訪查房手冊。